Nutno říct, že poskytování hypoték není pro banky primárně zajímavý obchod. Jedná se spíše o záležitost určité prestiže, ale hlavně cestu, jak klientovi k tomuto životnímu závazku nadělit/vnutit další finanční produkty, které bance ve výsledku přinesou více peněz, než samotná hypoteční půjčka.
Výše nabídkových úrokových sazeb se odvíjí od tzv. REPO sazby vyhlašované ČNB, dále od druhu samotného finančního produktu, rizikovosti a maržovosti. Banky nepůjčují z vlastního kapitálu, ale pro klienty zdroje na hypotéky nakupují od ČNB. Za tento nákup musí centrální bance zaplatit.
Druhy úvěrů se dělí např. na účelové (na bydlení) a neúčelové (na cokoli), na vlastní bydlení či investiční (např. na nákup nemovitosti za účelem generování zisku).
V rizikovosti banky zohlední, zda jsou zapůjčené finance kryty majetkem, tzn. hypoteční úvěry se zástavou či se jedná o úvěrování bez zástavy. U druhých zmiňovaných si nekrytí peněz finanční instituce kompenzují přirážkou k úrokové sazbě na kompenzaci rizika.
Dále rizikovost pro banku ovlivňuje např. délka smluvené splatnosti, samotný profil obchodu a klienta a též smluvená délka fixace. Tzn. zasmluvněná doba, po kterou banka klientovi musí dle smlouvy garantovat/držet úvěrové podmínky.
Zde je zajímavé, jak se obchodní přístup jednotlivých bank liší. Některé poskytují výhodnější podmínky na delší fixace, čímž si sice krátkodobě ukrajují ze své marže, ale pod vidinou, že jim klient za delší dobu s obchodem „neodejde“ ke konkurenci, neboť je pod sankcí delší dobu fixován. Jinde naopak klienty lákají na kratší fixace, aby přitáhly větší množství trhu klientů, kteří očekávají tendence snižování úroků.
Cenotvorbu úrokových sazeb dále ovlivňuje tzv. skládačka. Lidově řečeno, zda si klient k samotné hypotéce sjedná další produkty.
Například při sjednání životní pojistky obdržíte slevu např. 0,1% z úrokové sazby hypotéky. Pak je však nutné se ptát, zda produkt, za který dostáváte slevu nestojí více, než je samotná sleva na splátce a dále, zda vůbec v případě potřeby bude plnit svou správnou a očekávanou funkci. Dále banky poskytují slevy za vedení účtu v dané bance, zde slevy bývají zajímavější, např. v rozmezí 0,2 až 0,5% či za využití kreditních karet, sjednání spoření, penzijka, pojistek nemovitostí apod.
A pak existuje ještě tzv. individuální cenotvorba, kdy je vždy v konkrétních případech možno nechat snižovat úroky i pod „skládačku“ na úkor marže banky. Jedná se však opravdu o absolutní individualismus a nebavíme se o standardních obchodních slevách. A právě zde je mé pole působnosti a dokonce jsem párkrát i řešil případy, kdy banka klientovi na hypotéku schválila úrok i se zápornou marží, tzn. že klientovi částečně jeho hypotéku dotovala (nakoupila od ČNB prostředky dráž, než je pak klientovi poskytla). Nikoli však chybou, ale zcela cíleně, neboť v těchto případech šlo opravdu o nestandardně vysoké obchody podmíněné dalšími speciálními podmínkami s klientem. To už je ale pro nás, běžné smrtelníky science fiction 😊